Υπηρεσίες

Πώληση ακινήτου: Βήμα-βήμα η διαδικασία

1. Προσύμφωνο και Προκαταβολή

Μόλις βρεις αγοραστή και αποδεχτείς την προσφορά του, καλό θα ήταν να υπογράψετε ένα προσύμφωνο και να ζητήσεις ένα χρηματικό ποσό ως προκαταβολή. Το προσύμφωνο ουσιαστικά δεσμεύει και τα δύο μέρη να προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου. Το συμφωνητικό περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, την συμφωνηθείσα τιμή πώλησης, τον τρόπο πληρωμής και τους όρους της σύμβασης.

Αν υπάρξει προκαταβολή, τότε αυτή ρυθμίζεται και πληρώνεται σε αυτό το στάδιο. Το ποσό της προκαταβολής είναι διαπραγματεύσιμο και κυμαίνεται συνήθως στο 5-10% της τιμής πώλησης του ακινήτου.

Σημειώνεται ότι οι όροι που συμφωνούνται στο προσύμφωνο πώλησης είναι διαπραγματεύσιμοι. Η βοήθεια ενός δικηγόρου στη σύνταξη του προσυμφώνου κρίνεται απαραίτητη για την προάσπιση των δικαιωμάτων των συμβαλλόμενων μερών.

2. Συλλογή των απαραίτητων δικαιολογητικών για την πώληση ακινήτου

Ο αγοραστής επιλέγει τον συμβολαιογράφο που θα διαχειριστεί τη συλλογή των απαραίτητων δικαιολογητικών για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Μετά την συγκέντρωση των εγγράφων πραγματοποιείται η σύνταξη του τελικού συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου.

Ακολούθησε τις οδηγίες του συμβολαιογράφου αναφορικά με ποια σειρά να αποκτήσεις τα δικαιολογητικά. Ορισμένα έγγραφα ίσως να πρέπει να συγκεντρωθούν νωρίτερα από κάποια άλλα. Για παράδειγμα, μπορεί ο μηχανικός να διαπιστώσει αναντιστοιχία των πραγματικών τετραγωνικών του ακινήτου με τις δηλώσεις των σχεδίων και της εφορίας. Τότε θα πρέπει να δηλώσει τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα. Αυτό θα έχει επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ, το ΤΑΠ και το ΠΕΑ μεταξύ άλλων εγγράφων. Οπότε εάν έχεις ήδη εκδώσει αυτά τα έγγραφα, θα χρειαστεί να τα επανεκδώσεις.

Προτείνουμε να διατηρείς τακτική επικοινωνία με τον συμβολαιογράφο (τουλάχιστον μία φορά την εβδομάδα) και να είσαι προετοιμασμένος για τη γραφειοκρατία. Εναλλακτικά, μπορείς να εξουσιοδοτήσεις ένα δικηγόρο να παραλάβει όλα τα έγγραφα για λογαριασμό σου, ώστε να επιταχύνεις τη διαδικασία.

1. Τίτλοι ιδιοκτησίας
2. Οικοδομική άδεια
3. Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή
4. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
5. Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) ή Φ.Π.Α.
6. Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/γονικής παροχής/δωρεάς
7. Βεβαίωση του δήμου ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο
8. Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας
9. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
10. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου
11. Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου
12. Φωτοτυπίες ταυτοτήτων πωλητή και αγοραστή, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ. εισοδήματος

3.Καταβολή Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου

Ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει το συμβόλαιο και βεβαιώνεται ότι έχουν συγκεντρωθεί όλα τα απαραίτητα έγγραφα. Στη συνέχεια, ειδοποιεί τον αγοραστή σχετικά με την καταβολή του φόρου μεταβίβασης. Σημειώνεται ότι η πληρωμή του ΦΜΑ μπορεί να γίνει πλέον πιο γρήγορα μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myProperty.

4.Υπογραφή συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου

Αφού τακτοποιηθούν όλα τα παραπάνω, ακολουθούν οι τελικές υπογραφές του συμβολαίου. Ο αγοραστής και ο πωλητής μεταβαίνουν στο γραφείο του συμβολαιογράφου για την ανάγνωση και την υπογραφή του συμβολαίου. Η ανάγνωση αυτή δίνει στον συμβολαιογράφο μια τελευταία ευκαιρία να εντοπίσει τυχόν προβλήματα με τα έγγραφα ή το συμβόλαιο. Παράλληλα και τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να υποβάλλουν τυχόν ερωτήσεις.

Συμπληρωματικά, ο συμβολαιογράφος μπορεί να ζητήσει από τον δικηγόρο που διενήργησε τον αρχικό έλεγχο του τίτλου ιδιοκτησίας να κάνει έναν τελικό έλεγχο στο υποθηκοφυλακείο για να βεβαιωθεί ότι δεν έχει αλλάξει τίποτα. Η διαδικασία αυτή μπορεί να διαρκέσει αρκετές ώρες. Μόλις όλα αυτά οριστικοποιηθούν, το συμβόλαιο εκτυπώνεται και τα συμβαλλόμενα μέρη το υπογράφουν. Ο αγοραστής μεταφέρει το χρηματικό ποσό στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή. Αυτό μπορεί να γίνει είτε με τραπεζική μεταφορά είτε με τραπεζική επιταγή, ολοκληρώνοντας έτσι την αγορά του ακινήτου.

5.Ολοκλήρωση της πώλησης σπιτιού

Μετά από την υπογραφή του συμβολαίου ο αγοραστής οφείλει να μεριμνήσει για την καταχώριση επίσημου αντιγράφου του συμβολαίου στο αρμόδιο υποθηκοφυλάκειο / κτηματολογικό γραφείο. Παράλληλα λαμβάνει το αντίστοιχο πιστοποιητικό μεταγραφής / καταχώρισης, οπότε και καθίσταται πλήρης κύριος του ακινήτου.

Συχνές Ερωτήσεις                                                                                Ποιος εκδίδει το προσύμφωνο;

Το προσύμφωνο εκδίδεται από συμβολαιογράφο και υπογράφεται ενώπιον του. Σύμφωνα με το νόμο (άρθρο 166 ΑΚ), κάθε σύναψη προσύμφωνου που δεν γίνεται συμβολαιογραφικά θεωρείται μη εφαρμόσιμη σε περίπτωση διαφωνίας και η προκαταβολή που δόθηκε μπορεί να αναζητηθεί.

Μπορώ να υπογράψω προσύμφωνο σαν ιδιωτικό συμφωνητικό;

Ο πωλητής και ο εν δυνάμει αγοραστής ενός ακινήτου μπορούν να υπογράψουν άτυπα ένα προσύμφωνο ως ιδιωτικό συμφωνητικό, όμως αυτό δεν θα έχει νομική ισχύ σε περίπτωση διαφωνίας.

Πόσο κοστίζει ένα προσύμφωνο;

Για τα προσύμφωνα με αρραβώνα, ή με καταβολή τιμήματος μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζεται με βάση το ποσό που καταβλήθηκε κατά την υπογραφή του προσυμφώνου και το ποσό που θα καταβληθεί μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Η αναλογική αυτή αμοιβή συμψηφίζεται κατά τη κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, εφόσον αυτό συντάσσεται εμπρόθεσμα.

Προσύμφωνο Πώλησης Ακινήτου: Όλα όσα πρέπει να ξέρεις

Τι είναι το προσύμφωνο;

Το προσύμφωνο πώλησης αγοραπωλησίας ακινήτου είναι το έγγραφο που καταρτίζεται μεταξύ δύο μερών, παρουσία συμβολαιογράφου, τα οποία δεσμεύει να προβούν στην περιγραφόμενη μεταβίβαση ακινήτου. Ο μεν πωλητής δεσμεύεται να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή, ο δε αγοραστής να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή. Ως προς τη διάρκεια ισχύς του προσύμφωνου, αυτοί μπορεί να καταρτιστεί είτε για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο μετά την οποία ενεργοποιείται η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου είτε με την προϋπόθεση να εκπληρωθούν συγκεκριμένοι όροι από τα συμβαλλόμενα μέρη.

Το προσύμφωνο περιλαμβάνει επίσης όλους τους όρους στους οποίους συμφωνούν τα μέρη και είναι απαραίτητοι για την τέλεση της αγοραπωλησίας και την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Ένας λόγος που τα συμβαλλόμενα μέρη προτιμούν την σύναψη του προσύμφωνου είναι για την προάσπιση των δικαιωμάτων τους. Η συμβολαιογραφική αμοιβή για την κατάρτιση του προσυμφώνου αναλαμβάνει (κατά κανόνα) ο αγοραστής, αφού αυτή αποτελεί μέρος της συνολικής αμοιβής του συμβολαιογράφου για την κατάρτιση του συμβολαίου μεταβίβασης.

Συνήθως, κατά την σύναψη του προσύμφωνου, ο αγοραστής δίνει μια προκαταβολή στον πωλητή για να εξασφαλίσει τη συμφωνία και να ενισχύσει ακόμα περισσότερο τη θέση του. Το ποσό της προκαταβολής είναι διαπραγματεύσιμο και κυμαίνεται συνήθως στο 5-10% της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης του ακινήτου.

Η βοήθεια ενός δικηγόρου στη σύνταξη ενός τέτοιου συμφωνητικού είναι απαραίτητη, ιδίως αν θες να συμπεριλάβεις επιπρόσθετους όρους.

Τι περιλαμβάνει το προσύμφωνο;

Ένα προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:

1. Τα πλήρη στοιχεία του αγοραστή και του πωλητή

2. Το συμφωνηθέν τίμημα της αγοραπωλησίας

3. Ο τρόπος εξόφλησής του (π.χ. εφάπαξ κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, με δόσεις, με προκαταβολή, με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό ή με τραπεζική επιταγή κλπ.)

4. Κατασκευαστικές παρεμβάσεις, εφόσον το ακίνητο είναι υπό κατασκευή, ή αυθαιρεσίες που πρέπει να τακτοποιηθούν

5. Παράδοση τίτλων ιδιοκτησίας και πολεοδομικής άδειας, συστάσεως και κανονισμού πολυκατοικίας, έγγραφα κτηματολογίου για διενέργεια νομικού ελέγχου εκ μέρους του δικηγόρου του αγοραστή

6. Ρητή ημερομηνία υπογραφής των οριστικών συμβολαίων ή προθεσμία μετά την παρέλευση της οποίας τα μέρη θα μπορούν να υπαναχωρήσουν

7. Όροι υπαναχώρησης του αγοραστή και του πωλητή από τη συμφωνία πώλησης του ακινήτου

• Εκτίμηση Ακινήτου:Προσδιορίζει την εμπορική αξία του ακινήτου με βάση την τρέχουσα αγορά και τα χαρακτηριστικά του.
• Προώθηση Ακινήτου:Διαφημίζει το ακίνητο σε διάφορα κανάλια (ιστοσελίδες, εφημερίδες, κλπ.) για να προσελκύσει πιθανούς αγοραστές.
• Επαφή με Υποψήφιους Αγοραστές:Διοργανώνει επισκέψεις στο ακίνητο και διαπραγματεύεται με τους ενδιαφερόμενους.
• Διαμεσολάβηση:Λειτουργεί ως ενδιάμεσος μεταξύ αγοραστή και πωλητή για να διευκολύνει τη συμφωνία.
• Νομική Υποστήριξη:Βοηθά στην προετοιμασία των απαραίτητων εγγράφων και συντονίζει τις νομικές διαδικασίες με συμβούλους.
• Συμβουλευτικός Ρόλος:Παρέχει συμβουλές και υποστήριξη σε όλη τη διαδικασία, βοηθώντας τον πελάτη να λάβει τεκμηριωμένες αποφάσεις.

1.  Εντοπίσει:Το κατάλληλο ακίνητο για τον αγοραστή ή τον κατάλληλο αγοραστή για το ακίνητο του πωλητή.
2.  Διαπραγματευτεί:Τους όρους της αγοραπωλησίας, ώστε να επιτευχθεί η καλύτερη δυνατή συμφωνία για τον πελάτη του.
3.  Διασφαλίσει:Την ομαλή εξέλιξη της διαδικασίας, από την αρχή μέχρι το τέλος.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ψιλή κυριότητα, επικαρπία και πλήρη κυριότητα

Οι όροι πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα και επικαρπία συνδέονται άμεσα μεταξύ τους, αλλά όντας διαφορετικοί:

• Πλήρης κυριότητα: Η πλήρης κυριότητα είναι το απόλυτο δικαίωμα ιδιοκτησίας επί ενός ακινήτου. Δηλαδή ο πλήρης κύριος είναι ο απόλυτος ιδιοκτήτης του ακινήτου, το οποίο μπορεί να διαθέσει και να εκμεταλλευτεί όπως εκείνος επιλέξει
• Ψιλή κυριότητα: Η ψιλή κυριότητα είναι το δικαίωμα ιδιοκτησίας ενός ακινήτου, χωρίς όμως το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης αυτού. Δηλαδή, ο ψιλός κύριος είναι ο "ιδιοκτήτης στα χαρτιά" και δεν μπορεί να εκμεταλλευτεί οικονομικά το ακίνητο
• Επικαρπία: Η επικαρπία είναι το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης ενός ακινήτου που ανήκει σε άλλον (τον ψιλό κύριο). Δηλαδή, ο επικαρπωτής έχει το δικαίωμα να κατοικήσει στο ακίνητο, να το νοικιάσει και να καρπώνεται τα ενοίκια, να το χρησιμοποιήσει με τον τρόπο που εκείνος θέλει.

Εάν έχεις την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου αυτό σημαίνει πως το ακίνητο σου ανήκει, αλλά δεν έχεις τη δυνατότητα να το εκμεταλλευτείς πρακτικά, όπως να το νοικιάσεις και να εισπράξεις τα ενοίκια ή να κατοικήσεις σε αυτό. Το δικαίωμα της εκμετάλλευσης του ακινήτου το έχει ο επικαρπωτής, εκείνος δηλαδή που κατέχει την επικαρπία. Σε περίπτωση που κατέχεις την ψιλή κυριότητα και την επικαρπία, αυτό σημαίνει ότι κατέχεις την πλήρη κυριότητα του ακινήτου και κατ' επέκταση μπορείς να το εκμεταλλευτείς με όποιο τρόπο θέλεις. Με πιο απλά λόγια, η ψιλή κυριότητα δημιουργείται όταν από την πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί το δικαίωμα της επικαρπίας.

Ψιλή Κυριότητα - Συμπέρασμα

Η ψιλή κυριότητα είναι ένα σημαντικό εργαλείο στη διαχείριση ακίνητης περιουσίας, το οποίο χρησιμοποιείται κυρίως για γονικές παροχές, κληρονομιές και την ελαχιστοποίηση φόρων. Παρόλο που σου δίνει την ιδιοκτησία του ακινήτου, ο επικαρπωτής διατηρεί το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσής του μέχρι τη λήξη της επικαρπίας.

Η γνώση των δικαιωμάτων, υποχρεώσεων και φορολογικών επιπτώσεων της ψιλής κυριότητας είναι απαραίτητη για να αποφύγεις εκπλήξεις και να σχεδιάσεις σωστά τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας σου. Αν σκέφτεσαι να αποκτήσεις ή να μεταβιβάσεις ψιλή κυριότητα, προτείνουμε να συμβουλευτείς εναν δικηγόρο και έναν συμβολαιογράφο για να πάρεις την καλύτερη απόφαση για εσένα.

Η ψιλή κυριότητα αποτελεί μια ιδιαίτερη μορφή ιδιοκτησίας, όπου το ακίνητο ανήκει στον ψιλό κύριο, αλλά η χρήση και η εκμετάλλευσή του παραμένουν στον επικαρπωτή. Αυτός ο ξεχωρισμός συνήθως εμφανίζεται σε περιπτώσεις γονικής παροχής, κληρονομιάς-διαθήκης και στη διαχείριση ακίνητης περιουσίας για την ελαχιστοποίηση φόρων.

Πώς επηρεάζει η ψιλή κυριότητα τα δικαιώματά σου ως ιδιοκτήτης; Ποιες είναι οι φορολογικές υποχρεώσεις; Και πότε μετατρέπεται σε πλήρη κυριότητα; Σε αυτό το άρθρο, θα ξεκαθαρίσουμε όλες τις λεπτομέρειες, ώστε να κατανοήσεις πλήρως τα οφέλη, τις προκλήσεις και τις υποχρεώσεις που συνδέονται με την ψιλή κυριότητα.

Τι είναι η ψιλή κυριότητα

Η ψιλή κυριότητα είναι το δικαίωμα ιδιοκτησίας ενός ακινήτου χωρίς το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης των ωφελημάτων του. Αυτά τα δικαιώματα ανήκουν στον επικαρπωτή, ο οποίος μπορεί να χρησιμοποιεί και να εκμεταλλεύεται το ακίνητο.

Με άλλα λόγια, ο ψιλός κύριος είναι ο ιδιοκτήτης "στα χαρτιά", ενώ ο επικαρπωτής απολαμβάνει τα πρακτικά οφέλη του ακινήτου. Μόλις λήξει η επικαρπία, ο ψιλός κύριος αποκτά τη πλήρη κυριότητα.

Κορυφαίες ποιότητας εργασίες.